「フリーランスは住宅ローンを組みにくい、審査が厳しい」など言われていますが、家を買いたいと思っているフリーランスも多いと思います。
そこで、私のマイホーム購入までの軌跡を記事にすることにしました。
たった一人のフリーランスエンジニアの事例ではありますが、参考になると幸いです。
連載
- 【フリーランスエンジニア家を買う】物件探し〜契約編 ← ここ
- 【フリーランスエンジニア家を買う】住宅ローン審査&契約編
- 【フリーランスエンジニア家を買う】新居準備・引越編
目次
現在（マイホーム購入前）の状況
妻と保育園に通っている幼い子供２人の４人家族で２LDKの賃貸マンションに住んでいます。
共働きで私は在宅ワーク、子供は２人とも保育園に通っています。
日中はリビングに隣接した部屋で仕事をして、子供たちが保育園から帰ってきたら少し離れた寝室に移動して地べたに座って仕事するという生活....。
間取りイメージ。
なぜマイホームを購入するのか
理由はこんな感じ。子供を転校させるのは可哀想なので小学校入る前に長いこと住める家を確保したいと思ったのがきっかけです。
マイホーム購入理由
- 上の子供が小学校に入る前に長く住める家を確保したい
- もう１部屋欲しい
- 今住んでいるエリアで３LDK以上の賃貸の家賃が高い（比較的きれいめ物件なら２０万円以上必要）
物件探し
私の場合、エリアをかなり絞っていたので１ヶ月半ほどで決まりました。内覧した物件は５件。希望エリアが広いと物件数も増えて色々迷ってしまうでしょう。
物件の希望条件は下の表の通り。
| エリア | 今住んでいる近く（東京２３区内某所） 保育園まで送迎可能な距離（自転車で１０分以内） |
| 予算 | 物件価格 6000万円以内 |
| 種別 | 戸建（新築・中古問わない） |
| 広さ | 建物面積７０平米以上（各部屋５畳以上） |
| 部屋数 | ３LDK |
| バルコニー | 家族４人分の洗濯物を干せる広さ |
| 駅距離 | 徒歩１０分以内 |
| その他 | 自転車を複数台置けるスペース（最終的にこの条件は諦める） |
suumoをみていたら希望エリア内のお気に入りの駅の近くに、良さげな新築戸建Aがあったので内覧申し込み。価格もかなり下がっており、エリアも最高でかなり満足でしたが、自転車を置くスペースが無いことに気づきます。１台はギリギリ置けるんですが複数台置くのは無理。子供たちが小学生になったら自転車は買ってあげたいので、この物件は見送ることにしました。
希望エリア内で新築物件が少なく中古も視野に探すしかないと考え、近くの不動産屋へ行きました。「今はネットに出しているのがすべてなので、非公開物件とかはないですねー」と言われたので、suumoで気になっていた中古物件BとCの内覧をさせてもらいました。
中古物件Cが良かったのですが妻と意見が合わず断念。妻としては、立地も良くて広さも満足だが日当たりがイマイチなのが嫌とのこと。
困ったことに、エリアを絞っていたため、この時点で候補の物件が無くなります。中古を含めても希望エリア内に良さそうな物件がなく、妻と相談してエリアを広げることにしました。そして中古物件Dと新築物件Eを内覧します。
中古物件Dは予算内ではあるが、ちょっと高い印象（価格に対する納得度が低い）でしたが、建物自体は満足だったので購入申し込み。
このときは「自分に買える物件なんて限られている。あれこれ言っていたら一生買えないじゃん。相場より高めな印象だし安くなったらここでいいや。」といった半分投げやりな気持ちになっていました。
国土交通省の 不動産取引価格情報検索 で直近の取引を調べ、交渉材料を揃えて売主さんと価格交渉したんですが、値下げしないとのこと。（交渉自体は不動産屋がやります）
まあ、半分投げやりな感じでしたし、めちゃくちゃ気に入っていた訳ではないので申し込み取り下げてお断り。
テメーの家をそんなに払ってまで買いたくねーよと言いたかった笑。
しかし、もうめぼしい物件が無いので妻と再度相談。
中古物件をみてきて気づいたことは、「売主の願望がガッツリ含まれている」ということ。最初は願望が詰まった価格で売り出され、売れなかったら徐々に下がっていくといった傾向にありました。なので、新たに物件が出てくるのを待ったとしても価格面で納得できない可能性が高いことを考慮し、今まで見た物件を見返すことにしました。冒頭に貼ったこちらの表はそのときに作成したものです。
その話し合いの中で「一番最初にみた新築物件A良かったよね。自転車さえ諦めたら、あそこ最高なのに」という話になります。これには妻も私も同意。悩んだ末、下記の理由から「複数台の自転車を置けるスペース」を諦めて新築物件Aに決めました。
ちなみに、この物件Aは売り出してから時間が経っており、結構値下げされていたので交渉せずに販売価格で申し込みしました。
田舎育ちの私としては小・中学生に自転車必須のイメージが強いかったですが、同じく田舎育ちの妻はあまり自転車を使わなかったそうです。女の子と男の子ではまた違う部分もあるのかもしれません。
都内は小学校の学区も狭く、自転車であちこち遊びに行く機会も少ないだろう。そこまでこだわる条件ではないのかもしれないと思い、諦めました。
それに、子供が求めるものを全て叶えるのは無理なので、別にいいやとも思っています。「うちは置き場所無いから無理よ。」といって我慢してもらうしかないです。どうしても欲しいとなったら折りたたみ自転車かな？
自転車を諦めると決めてからはとてもスッキリした気持ちになり、良い物件が見つかったとさえ思うようになりました。中古物件の交渉が上手くまとまらなくてよかったとさえ思います。
ここで、物件探しで学びが３つあったので共有しておきます。
【学び１】何を諦めるのかを決める
お金持ち出ない限りは金銭的な制約があるため何かを諦める必要があります。大都市圏で家を探している人は特に。
これは賃貸でも同じですが、購入となるとかなり悩んでしまいます。
我が家の場合、下図のような表を作って検討しました。
【学び2】中古物件には売り主の願望がガッツリ含まれる
「新築・中古に関わらず売出価格で買わずに価格交渉しろ」という意見もありますが、特に中古物件には注意が必要です。
私がみた範囲での印象ですが「この物件をそんな高価格で買うわけないじゃん」っていうのが結構あります。中古物件で価格交渉が上手くいかなかった件はまさにその良い例だったと思います。また、今回お世話になった不動産営業の方も言っていましたが、売主の希望額が高くて問い合わせすら来ないことがよくあるそうです。
「この物件ちょっと高めですが、これでもなんとか下げてもらった方なんですよ。前は〇〇〇〇万円でして....」なんてことも。実際私もこのパターンの物件に遭遇しました。。。
なんというか中古物件の売主は素人なので、一部だとは思いますが相場とかちゃんと理解せずに自分の願望を乗っけて価格設定をしてくる人がいます。不動産屋からすると、売主もお客さんなのであまり無下にはできず、数ヶ月経過してうんともすんとも言わない状況のときに値下げを提案するようです。
【学び3】価格交渉は申込みしてから
物件価格も交渉することができます。先程書きましたが「販売価格で買うな交渉すべき」という意見もあるくらいで、価格交渉自体は珍しくありません。
なので「良さそうだけどちょっと高いなー」という物件でも内覧してみましょう。それで気に入ったらまず申し込んで価格交渉すればOKです。
申し込み
ただの購入申込みなので特に書くことないです。手付金いくら払うかなど決めますが、基本的に不動産担当者にアドバイスもらいながら申し込み用紙記入するだけです。
住宅ローン仮審査
契約前に住宅ローンの仮審査を通しておく必要があります。もし価格交渉するなら申し込み時点で仮審査を通しておいた方が良いです。
売り主からしたら審査通る可能性があるかわからん人と交渉・契約するの嫌だって話なので、ちゃんと支払いできる可能性ありますよってのを示す必要があるとのこと。
仮審査は物件が未確定でも問題ないので、良さそうな物件が出てきたタイミングでやっておくとスムーズです。
仮審査とは？
年収や借入額など基本的な項目だけで、ざっくりローンを組める可能性があるかを審査するもの。
本審査は売買契約後に行う。本審査には売買契約書や重要事項説明書など、契約後でないと手に入らない書類が必要なので申込みの時点では審査できない。
私は借入希望額5000万円で仮審査に出しました。（本審査時には減額しましたが）
自己資金をいくら出すか悩んでいる人は、ちょっと多めに出しておいた方が良いです。価格交渉次第で変わることもあるでしょうし、減額は簡単にできますが、増額となると審査やり直しになってしまうので。
PayPay銀行のように個人事業主お断りのプランもありますが、フリーランスでも仮審査は問題なく通る印象です。ただ少し注意点があります。
| 銀行 | 仮審査結果 | 備考 |
|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | ✕ | 事業割合があるため不可 |
| auじぶん銀行 | ◯ | 本当はUFJと同じ理由により不可 |
| 住信SBIネット銀行 | ◯ | |
| SBI新生銀行 | ー | 仮審査がなくいきなり本審査 |
事業割合という落とし穴
私の知識不足だったのですが、WEB申し込み可能な住宅ローンの多くは住居率１００％である必要があります。
家で仕事しちゃうと事務所兼住居になるのでWEB申し込みは利用不可ってことです。
「融資条件」や「よくある質問」などに「店舗併用物件は利用不可、事務所併用物件は利用不可」といった記載がされています。
この点を三菱UFJ銀行に突っ込まれ、「利用できる他のプランもあるので銀行窓口で相談してください。今回の申し込みはキャンセルします。」と言われました。
事業割合がある場合は窓口で状況を伝えて利用できるプランを案内してもらうという流れとのこと。金利はその人の状況次第ですが、一般的な住宅ローンと大差ない条件で組める可能性も十分あるそうです。
一応、仮審査通っていますがauじぶん銀行も住居率100%じゃないとダメっぽい。
↓引用ツイートはフラット３５についてですが、銀行の住宅ローンも同じです。
「えっ！じゃあフリーランスはWEB申し込みできないの？」っと焦るわけですが、事務所兼住宅でもWEB申し込み可能な住宅ローンもあります。
それが私が申し込んだ「住信SBIネット銀行」と「新生SBI銀行」です。
新生SBI銀行は仮審査がなく、いきなり本審査。仮審査を通すなら「住信SBIネット銀行」
住信SBIネット銀行
〔住宅ローン〈ネット専用〉〕 店舗（事務所）併用物件ですが、住宅ローンを利用できますか？
ご利用可能です。
土地の購入資金と建物資金の全額がお借入れの対象になります。
ただし、・店舗(事務所)部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること
・店舗(事務所)部分が自己の使用であることが必要です。
〔住宅ローン〈ネット専用〉〕 店舗（事務所）併用物件ですが、住宅ローンを利用できますか？
新生SBI銀行
住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限ります。）であるもの
住宅ローン 審査のお申し込み方法および条件 | SBI新生銀行
他のフリーランスエンジニアはどうやって審査を通しているのか？
「みんなどうしているの？」と思うわけですが...。
三菱UFJ銀行によると「自宅で仕事をしている事実があったらアウト！！」とのこと。コロナ前のように契約先企業のオフィスに常駐して仕事していればこの問題は発生しなかったと思います。
また、コロナ禍初期にローン組んだ人の中には「コロナの影響で一時的に自宅で仕事しています」といってローンが通った人もいるようです。たしかに、コロナ禍初期は企業側も今後の対応を決めかねていましたし、私達もこのままリモートが続くのか常駐に戻るのかわからなかったので、通用したと思います。今でもこの理由が通用するかは不明です。
なので、在宅ワークしているフリーランスが嘘をつかずにローン組むなら選択肢は次の２つだと思います。
ポイント
- 事業割合があってもWEB申し込み可能な銀行を選ぶ（住信SBIネット銀行や新生SBI銀行）
- 銀行窓口に行って相談する
重要
個人事業主だから住宅ローンが組めないわけではありません。
多くの銀行のWEBから申し込めるプランは住居１００％を対象としており、事務所利用するのであれば窓口などで相談する必要があるという話です。
三菱UFJ銀行の方に電話で色々聞いた感じ、フリーランスエンジニアのようにデスクをちょっと置くくらいであれば、WEB申し込み可能なプランと遜色ない条件で組める可能性があると言われました。もちろん審査の結果次第なので確実にほぼ同条件で組めますとは言われなかったですが、可能性はあるそうです。
私は店頭に行くの面倒なのでUFJ銀行は諦めて「新生SBI」と「住信SBIネット銀行」に申し込むことにしました。
この２つの金利はかなり低いので、別にUFJ銀行にこだわらなくていいやーって感じです。笑
売買契約
申し込み完了し、ローンの仮審査が通ったら売買契約です。長々と重要事項説明など話を聞いて署名捺印。
この契約が終われば住宅ローン本審査に進みます。
ローン本審査には、売買契約書のコピーなど契約後でないと用意できない書類必要なのであるためです。
【フリーランスエンジニアの家を買う】物件探し〜契約編まとめ
「物件探し〜契約」までの間のポイントをまとめると。
ポイント
- 何を諦めるのかを決めることが重要
- 中古物件には売り主の願望が詰まっている。新築も同じだが、特に中古物件は価格交渉大事。
- 契約前に住宅ローン仮審査を通す必要がある。
- 在宅ワークをしているフリーランスの場合、WEB申し込み可能な銀行が少ない。銀行窓口に行く必要が出てくる場合もあるので、早めに行動した方が良い。
フリーランスエンジニアが特に気をつける点は「どこでローンを組むか」
目当ての銀行があるなら物件探しはじめの段階から相談しておいた方が良いと思います。店頭いくの面倒って方は、新生SBI銀行と住信SBIネット銀行を利用すると良いでしょう。どちらも好条件なので別に損するわけではないので安心してください。
普通に住信SBIネット銀行の住宅ローンとかは人気だと思います。会社員でも住信SBIネット銀行でローン組んでいる人いっぱいいますし。
他にも事務所兼住居でもWEB申込み可能な銀行を知っている方はTwitterで教えてください！
現在本審査中なので結果が出たら「【フリーランスエンジニア家を買う】住宅ローン編」を書く予定です。
