前回の続き。
今回は契約後の住宅ローン審査について書いていきます。
前回の物件探し〜契約編はこちら↓↓↓
連載
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住宅ローン仮審査
仮審査は契約前に済ますもので前回の物件探し〜契約編に詳しく書いているため、今回はさらっと流します。
仮審査が通ったのは「住信SBIネット銀行」と「auじぶん銀行」。
借り入れ希望額は4500万円。
注意点は事業割合。事業割合がある、つまり、家で仕事する場合は事務所兼住居という扱いになり、ほとんどのWEB申し込み可能な住宅ローンは利用不可です。
住宅ローンが利用できないわけではないので安心してください。WEB申し込みできないだけで、窓口に行って相談すれば問題ないです。
私が調べた範囲で事業割合があってもWEB申し込み可能なのは「住信SBIネット銀行」と「SBI新生銀行」の2行。
事業割合があるとダメな理由
私も専門家ではないので、ざっくりですが。
基本的に住宅ローンは住居専用の建物を購入・建てるために、他商品に比べ圧倒的好条件で提供しているサービスです。なので事業目的として利用することはできません。一時期、住宅ローンを不正利用して投資用物件を購入した人が問題になっていましたよね。まさにこれです。
事務所兼住居と言っても、ITフリーランスの場合はデスクを置くくらいなので、そこまで悪質ではありませんが、ルール違反であることに変わりはないのでちゃんと申告した方が良いでしょう。
恥ずかしながら、仮審査申し込みをした三菱UFJ銀行の方に指摘されて初めて知りました。そのときは「事業割合があるからと言ってローンを組めない訳ではないです。WEB申し込みと遜色ない条件で組める可能性もあるので、店頭に相談に来てください」と言われたので安心してください。
あとで書きますが「住信SBIネット銀行」と「SBI新生銀行」の2つだけではなく、都市銀行にも仮審査通しておいた方が安心です。不安な人は地銀を含めても良いでしょう。
住宅ローン審査提出書類を集める
仮審査が終わり売買契約を結んだら、いよいよ本審査申し込みです。
まずは本審査に必要な提出書類を集めます。
申し込み方法と書類提出方法は銀行によって異なりますが、必要な書類はどこもほぼ同じです。SBI新生銀行はWEBからなので楽ちん、住信SBIネット銀行は印刷して郵送なのでめんどう。
必要書類
- 本人確認書類
- 運転免許証や健康保険証のコピー(写真)
- 住民票の写し
- 所得証明書類
- 確定申告書(3期分)
- 納税証明書その1、その2(3期分)
- 物件関連書類
- 売買契約書など色々
自分で用意する必要があるのは「本人確認書類」と「所得証明書類」の2つ。物件関連書類は不動産屋が用意してくれます。これに加えて団信の告知も必要ですが、今どきは各保険会社WEBの申し込みフォームを用意しているので楽ちんです。

フリーランスだし色々めんどくさいかなーと思っていましたが、大変では無かったです。税務署に行く必要はなく全て家とコンビニで済せた。
マイナンバーカードとe-taxの恩恵をこんなに受けたのは初めてかもしれない笑
本人確認書類(健康保険証や運転免許証、住民票の写し)はフリーランス関係なく全員必要なやつです。
所得証明書類は「確定申告書」と「納税証明書その1・その2」それぞれ3期分。
確定申告書は手元にあると思うので、それを提出するだけ。
e-taxで確定申告した場合は受領印がないため受信通知が必要
納税証明書もe-taxで申請可能。e-taxで交付申請して、ネットバンキングで手数料払ってPDFをダウンロードするだけ。
所得証明 取得手順
- e-taxから所得証明その1とその2の交付申請
- 発行準備ができたら税務署からe-taxに連絡が来るので、画面に従って手数料を支払う
- インターネットバンキングで振り込み可能
- ダウンロード
納税証明書の交付請求について | 【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)
物件関連書類は一番量が多く面倒ですが、全部売買契約のときに一通り受け取るため手元に揃っている状態です。コピーやスキャンが面倒なら不動産屋にお願いすればやってくれます。(私はお願いしました笑)
本審査開始するも...フリーランス関係なく審査落ち
住宅ローン審査の申し込み内容は下記の通り。
申し込み先は「住信SBIネット銀行」と「SBI新生銀行」の2行。(auじぶん銀行は事業割合の関係でダメって言われそうだし、店舗がなく相談できないため見送り)
借入希望額 | 4,500万円 |
借入期間 | 35年 |
年収 | 直近3年間850〜900万円(確定申告の所得の欄) |
物件 | 戸建て(狭小住宅) 土地面積40平米未満 床面積70平米以上 |
経費を抑えて年収も高めで返済負担率も低めなので、フリーランスといえど審査通るだろうと余裕こいていましたが...
住信SBIネット銀行から否認(審査落ち)連絡が結構早めに来ました。
基本的に理由は教えてくれないですが、ダメもとで問い合わせたところ「物件が当行の住宅ローン基準を満たしていない。土地面積が40平米以下は対象外。」という返答。
私の勉強不足でしたね。ちゃんとFAQにも記載されていました...。
Q.〔住宅ローン〈ネット専用〉〕 面積による制限はあるのでしょうか?
以下の対象物件については、ご利用いただくことができません。
https://help.netbk.co.jp/faq_detail.html?id=1508
・ 面積40m²未満の土地
・ 登記面積25m²未満のマンション
「狭小住宅は資産価値が低い」、「狭小住宅は売りにくい」、「狭小住宅はローン組みにくい」というのは理解していましたが、土地40平米以上って条件もあるんですねー。
調べてみると、結構多くの銀行で土地面積40平米以上という条件を設けてるみたい。
もう1つのSBI新生銀行の方は、忙しくて審査にめちゃくちゃ時間かかると連絡来てたので「俺、ほんとに家買えるの?」てな状況。めちゃくちゃ焦ります...。
なぜ仮審査は承認されたのか
仮審査は物件情報が未確定でも出せるんです。私は購入した物件ではない別の物件で仮審査出していて、その物件は40平米超えてました。だから仮審査通ったんだと思います。
都市銀行に審査出しまくる
SBI新生銀行が残ってはいるものの、申し込み直後に「忙しくて審査の結果が出るのが引き渡しギリギリになる」と連絡来ており、新生銀行の結果を待つのはリスクが高いため不動産屋に相談。
相談の結果、土地面積の条件を設けていない「三井住友銀行」、「りそな銀行」、「千葉銀行」、「フラット35」に仮審査申し込み。
普通は仮審査の段階では物件資料送らないのですが、不動産屋が「全資料送るんで、狭小住宅を加味した上で仮審査してください」と銀行にお願いしてくれました。
1週間ちょっと待って仮審査は全部通過の連絡を受けます。
そのなかでも金利が低い(変動0.32%)「三井住友銀行」、「りそな銀行」に本審査申し込み。
三井住友銀行に関しては色々電話で仕事について聞かれ、本審査の申込時には店舗まで言って担当の人と話しながら資料提出。金利も諸経費もネット銀行並で好条件。団信の特約も程よいライトなプランがあり好印象。(りそなは割愛)
三井住友銀行の店舗に行ったときに「ちょっと急げば、融資は十分間に合う」と言ってもらえて、ひと安心。

これ引き渡し3週間前の話です。いやーヤバかったっすね。3週間前に本審査出すって状況...。
忘れていたSBI新生銀行からの審査承認連絡
SMBCの本審査を待っている間に、すっかり忘れていたSBI新生銀行から承認の連絡が来ます。しかも、3日以内に契約するかどうか決めろとのこと。
もう全然連絡ないから忘れかけてましたが、金利はSMBCと同じ0.32%だったのでSBI新生銀行で借りることにしました。
住宅ローン契約・登記・引き渡し
ローンの審査通過後は、銀行や不動産屋、司法書士に言われるがまま行動するのみです。必要書類を揃えたり、署名したり。お金払ったり。
ただ1つ注意点があって、登記関係で実印と印鑑証明書が必要になるので持っていない人は作っておきましょう。
実印持っていない人は印鑑の匠ドットコムで作れます。今どき印鑑にお金かけてもしょうがないので一番安いやつで良いでしょう(送料込みで1,500円〜)

登記のときには実印+印鑑証明書が必要なのを知らずに慌てて印鑑登録する羽目になりました...。
実印・印鑑証明書が必要なシーンは不動産売買くらいなので、持っていない人が多いと思います。私みたいにバタバタせずに済むように準備しておきましょう。
【まとめ】フリーランスエンジニアの住宅ローン審査
結果的には、フリーランスエンジニアでも2023年4月現在トップクラスの低金利0.32%で住宅ローンを組むことができました。
過剰な税金対策をせず、経費を抑えて年収を高めにしておけば問題ないってことだと思います。
なんて偉そうな事書いていますが、実際はかなりバタバタ・ドキドキの期間を過ごしたため、これから住宅ローンを組む予定のフリーランスの方へ役立つことを書いておきます。
住宅ローン審査注意点
- 3年間は過度な税金対策をせずに年収を高くしておく
- 確定申告書の「所得金額等」の合計の金額
- 事業割合があってもWEB申し込み可能な住宅ローンは少ない。私が知る限り「住信SBIネット銀行」か「SBI新生銀行」
- 知らんぷりして申し込みもできるし、それでローン組めている人も多いと思うが、突っ込まれる覚悟はしといた方が良い
- クライアント企業のオフィスに常駐してる人は心配無用
- 球数を増やすため、ネット銀行だけでなく「メガバンク」、「地銀」にも審査出しておくと安心(心配性な人はフラット35も)
- 全部本審査までやると書類提出が大変なため、優先度が低いところは仮審査で止めておく
- 困ったときに即本審査に進めるようにしておくことが重要
- 狭小住宅の場合は土地の広さに注意!40平米未満なら銀行が限られるが、SBI新生銀行と三井住友銀行は大丈夫
- 実印・印鑑登録忘れずに!!実印持っていない人は印鑑の匠ドットコム
で作れる
- 審査には不要だが、登記で必要になるため用意しておく